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Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat am 04.12.2013 folgende Pressemitteilung veröffentlicht: Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt.    Der Beklagte mietete von dem Rechtsvorgänger der Klägerin im Jahr 1994 eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen".    Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.    Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass der Beklagte seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat und die Klägerin deshalb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB* zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dabei konnte offen bleiben, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte hat im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21. Februar/6. März 2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.   Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13 AG Berlin-Charlottenburg - Urteil vom 28. März 2012 – 212 C 188/11 LG Berlin - Urteil vom 14. Dezember 2012 – 65 S 176/12

Auswirkungen der Entscheidungen in der Praxis:

1. Der vorliegende Fall hatte insofern eine besondere Problemstellung, als die Untervermietung zunächst genehmigt war, dann jedoch

widerrufen wurde. Der BGH hatte somit zu klären, ob der Mieter durch sein Verhalten einen Grund zur Kündigung gesetzt hatte.

2. Die Vorinstanzen waren hierbei zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen. Während das Amtsgericht eine Räumung ablehnte, kam das Landgericht zu dem Schluss, dass die bereits mit dem Widerruf der Erlaubnis ausgesprochene Kündigung wirksam sei. Dies ist insofern nicht nachvollziehbar, als der Mieter ja erst mit dem Widerruf Kenntnis erlangt, dass eine weitere Untervermietung nicht mehr zulässig sei. Konsequent hat der BGH insofern auch eine wirksame Kündigung verneint, da die Mieter, wie aus der Pressemitteilung hervorgeht, im Anschluss offensichtlich selbst die Kündigung ausgesprochen haben und auch einen gerichtlichen Räumungsprozess geführt haben. Ein anderes Vorgehen war den Mietern auch gar nicht möglich, da sie die Untermieter ja nicht auf eigene Faust vor die Tür setzen konnten. Auch den Abschluss eines Räumungsvergleiches hat der BGH konsequenter weise im konkreten Fall als unschädlich erachtet. Denn angesichts der vom Gericht angegeben Daten von Räumungsvergleich und Räumungstermin kann letztlich ausgeschlossen werden, dass ein früherer Räumungstermin im streitigen Verfahren hätte erreicht werden können. Selbst ohne ein mögliches Rechtsmittel durch die Untermieter wäre mit Verkündungstermin, Zeit bis zum schriftlichen Vorliegen des Urteil und Termin zur Zwangsräumung ein Zeitraum verstrichen, der im Zweifel hinter dem vereinbarten Räumungstermin lag. 3. Für den Vermieter bedeutet dies in der Praxis, dass er bei Widerruf einer znächst erteilten Genehmigung zur Untervermietung dem Mieter eine angemessene Frist zur Kündigung des Untermietverhältnisses sowie für den Fall, dass der Untermieter der Räumungsaufforderung nicht nachkommt, zum Betreiben der gerichtlichen Räumungsklage einräumen sollte. Lässt der Mieter eine solche Frist ungenutzt verstreichen, kann wiederum ein Grund zur fristlosen Kündigung entstehen. Keinesfalls sollten Widerruf und fristlose Kündigung wegen Verstoß gegen das Verbot der Untervermietung in einem Schreiben vermengt werden. Erst wenn nach dem Widerruf keine Maßnahmen ergriffen werden, kann eine solche Kündigung möglicherweise erfolgen. Für den Mieter wiederum bedeutet dies, dass er auch ohne eine solche Fristsetzung umgehend, die erforderlichen Maßnahmen, also Kündigung und nötigenfalls Räumungsklage eingeleitet werden müssen, damit er einen nunmehr entsprechenden vertragsgemäßen Zustand herstellt. Alle eingeleiteten Schritte sollten zudem gegenüber dem Vermieter kommuniziert werden, so dass dieser nicht das Gefühl erhält, der Widerruf der Genehmigung werde ignoriert.
Entscheidung der Woche
Andreas Hofreiter Rechtsanwalt